보유세 종부세 부터 장기보유특별공제·양도소득세까지, 2027·2028·2029년 달라지는 부동산 세금 한눈에 정리
“그래서 우리 집 세금은 도대체 얼마나 달라진다는 거야?”
이번 2026년 부동산 세제개편안을 처음 접하면 바로 이해하기가 쉽지 않습니다.
어떤 뉴스는 종합부동산세만 이야기하고, 어떤 곳은 장기보유특별공제 개편만 강조합니다. 다주택자 양도세 이야기를 읽다 보면 또 다른 제도가 등장합니다.
그런데 하나씩 연결해서 살펴보면 이번 개편의 방향은 의외로 분명합니다.
이번 세제개편은 집을 가지고 있을 때 내는 세금과 나중에 집을 팔 때 내는 세금을 동시에 손보는 정책입니다.
그리고 두 제도를 관통하는 핵심 단어가 하나 있습니다.
바로 ‘실거주’입니다.
실제로 자기 집에서 오래 거주한 1주택자는 보호하고, 반대로 실제 거주하지 않는 고가주택이나 여러 채의 주택을 보유한 경우에는 세 부담을 높이겠다는 방향입니다.
집을 팔 때도 마찬가지입니다.
지금까지는 얼마나 오래 보유했느냐가 중요했다면 앞으로는 얼마나 오래 실제로 거주했느냐가 훨씬 중요해질 수 있습니다.
📌 먼저 기억할 것
현재 내용은 정부가 발표한 개정안 기준이며 아직 최종 확정된 법률은 아닙니다. 국회 심의 과정에서 세율·시행시기·세부요건이 변경될 가능성이 있습니다.
① 보유세 개편
실거주 1주택은 보호하고, 비거주·고가주택·다주택은 부담을 높인다
이번 보유세 개편에서 가장 먼저 기억해야 할 숫자는 14억원과 9억원입니다.
📊 표 01｜종합부동산세 기본공제 변화
| 🏠 구분 | 현재 | 정부 개정안 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 🟢 거주 1주택자 | 12억원 | 14억원 | +2억원 |
| 🔴 비거주 1주택자 | 12억원 | 9억원 | -3억원 |
같은 1주택자라도 실제 거주 여부에 따라 종부세 기본공제가 달라지는 구조입니다.
실제로 자신의 집에서 거주하는 1주택자는 기본공제가 12억원에서 14억원으로 확대됩니다.
반대로 주택을 한 채만 가지고 있더라도 실제 그 주택에 살지 않는 비거주 1주택자는 기본공제가 12억원에서 9억원으로 축소됩니다.
정부가 보내는 메시지를 쉽게 풀면 이렇습니다.
📌 “실제로 거주하는 한 채는 보호하되, 한 채라고 하더라도 실제 거주하지 않는 고가주택까지 똑같이 보호하지는 않겠다.”
따라서 이제는 단순히 ‘나는 1주택자니까 괜찮다’고 판단해서는 안 됩니다.
1주택인가 → 실제 거주하는가 → 공시가격이 얼마인가
이 세 가지를 함께 봐야 합니다.
집값이 그대로인데도 종부세가 오를 수 있습니다
종부세에는 공정시장가액비율이라는 숫자가 들어갑니다.
쉽게 말하면 과세대상 금액 가운데 실제 세금 계산에 얼마를 반영할지를 정하는 비율입니다.
📊 표 02｜공정시장가액비율 변화
| 🏘 보유 형태 | 현재 | 2027년 | 2028년 이후 |
| 1주택자·지방 1~2주택 | 60% | 70% | 70% |
| 🔴 3주택 이상 | 60% | 70% | 80% |
예를 들어 각종 공제를 적용하고 종부세 계산 대상 금액이 10억원 남았다고 단순하게 가정해보겠습니다.
60%라면 6억원, 70%라면 7억원, 80%라면 8억원이 과세 계산에 들어갑니다.
📌 핵심 한 줄
집값과 공시가격이 그대로 있어도 공정시장가액비율이 올라가면 종부세가 증가할 수 있습니다.
비싼 집일수록 세율도 더 크게 올라갑니다
📊 표 03｜종부세 주요 세율 변화
| 과세표준 | 현재 | 2027년 | 2028년 이후 |
| 12억~25억원 | 1.3% | 1.5% | 2.0% |
| 25억~50억원 | 1.5% | 2.0% | 3.0% |
| 50억~94억원 | 2.0% | 2.7% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 3.5% | 5.0% |
주택가격이 높을수록 세 부담 증가폭도 커질 수 있습니다.
반포자이 +447만원, 아크로리버파크 +588만원
실제 고가아파트를 대상으로 한 시뮬레이션을 보면 변화가 훨씬 실감납니다.
서울 서초구 반포자이 전용 84㎡는 보유세가 약 447만원 증가, 아크로리버파크 전용 84㎡는 약 588만원 증가하는 사례가 제시됐습니다.
중요한 것은 집값이 또 올랐기 때문에 세금이 증가한다는 이야기가 아닙니다.
공시가격이 기존 수준으로 유지된다고 가정하더라도 세금 계산방식이 바뀌면서 보유세가 늘어날 수 있다는 점입니다.
앞으로 고가주택 보유자는 다음 네 가지를 함께 봐야 합니다.
공시가격 + 기본공제 + 공정시장가액비율 + 적용세율
60대·70대 장기 실거주 1주택자는 혜택이 확대됩니다
이번 개편이 모든 1주택자의 세금을 올리는 것은 아닙니다.
📊 표 04｜연령별 종부세 세액공제
| 👤 연령 | 현행 | 정부 개정안 | 변화 |
| 60~64세 | 20% | 30% | +10%p |
| 65~69세 | 30% | 40% | +10%p |
| 70세 이상 | 40% | 50% | +10%p |
예를 들어 70세 이상인 사람의 종부세 산출세액이 500만원이라고 단순 가정하면 연령공제 40%에서는 200만원, 50%에서는 250만원을 공제받는 구조가 됩니다.
📌 정책 방향
오랫동안 자기 집에 실제 거주해온 고령 1주택자는 보호한다.
“집은 비싼데 현금이 없다”면 납부유예도 확대
📊 표 05｜종부세 납부유예 소득기준
| 기준 | 현행 | 정부 개정안 |
| 총급여 | 7천만원 이하 | 8천만원 이하 |
| 종합소득 | 6천만원 이하 | 7천만원 이하 |
중요한 것은 세금을 없애주는 것이 아니라 납부시기를 미루는 제도라는 점입니다.
② 장기보유특별공제 개편
이제 ‘얼마나 오래 가지고 있었나’보다 ‘얼마나 오래 살았나’가 중요해진다
현재 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 각각 반영합니다.
현행 기준에서는 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%를 적용해 각각 최대 40%, 두 공제를 합쳐 **최대 80%**까지 가능합니다.
그런데 정부안은 이 구조를 단계적으로 바꿉니다.
📊 표 06｜1세대 1주택 장기공제 변화
| 양도 시기 | 🏠 보유기간 공제 | 👨👩👧 실제 거주 공제 | 최대 공제율 | 공제금액 한도 |
| 2027년까지 | 연 4% | 연 4% | 80% | 제한 없음 |
| 2028년 | 연 2% | 연 6% | 80% | 20억원 |
| 2029년 이후 | 0% | 연 8% | 80% | 10억원 |
📌 이번 양도세 개편의 핵심
“최대 공제율 80%는 남아 있지만, 그 80%를 받는 방법은 완전히 달라진다.”
2029년부터는 보유를 아무리 오래해도 공제하여주지 않고 실거주만 년 8%로 올립니다
앞으로는
“이 집을 몇 년 가지고 있었습니까?”
보다
“그 집에서 실제 몇 년을 살았습니까?”
가 훨씬 중요한 질문이 됩니다.
진짜 큰 변화는 ‘20억원’과 ‘10억원’
정부안 기준으로 장기거주소득공제 금액 한도는 2028년 최대 20억원, 2029년 이후 최대 10억원입니다.
양도차익이 큰 고가·초고가주택에서는 최대 공제율 80%라는 숫자만 봐서는 안 됩니다.
공제율과 공제금액 한도를 반드시 함께 확인해야 합니다.
25억원에 산 집을 75억원에 팔면
취득가격 25억원, 양도가격 75억원, 10년 보유, 10년 거주한 1세대 1주택 사례입니다.
📊 표 07｜같은 집인데 ‘파는 해’에 따라 달라지는 세금
| 양도 시기 | 사례상 예상 양도세 | 2027년 대비 |
| 🟢 2027년 | 약 3.16억원 | 기준 |
| 🟠 2028년 | 약 9.23억원 | 약 +6.07억원 |
| 🔴 2029년 이후 | 약 13.73억원 | 약 +10.57억원 |
같은 집입니다.
취득가격도 같습니다.
매도가격도 같습니다.
보유기간과 거주기간도 같습니다.
그런데 사례에서는 양도하는 연도에 따라 세금이 3억원대에서 13억원대까지 벌어집니다.
📌 핵심 한 줄
고가주택에서는 “얼마에 파느냐”뿐 아니라 “언제 파느냐”가 수억원의 차이를 만들 수 있습니다.
※ 위 금액은 특정 조건을 적용한 시뮬레이션 사례이며 실제 세액은 취득시기·필요경비·보유 및 거주기간 등 개별 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 다주택자와 일시적 2주택자
보유 부담은 높이고, 매도에는 한시적으로 문을 열어준다
📊 표 08｜조정대상지역 다주택자 양도세 중과 완화
| 주택 수 | 현행 중과 | 2027년 양도 | 2028년 양도 |
| 🏠🏠 2주택 | +20%p | +5%p | +10%p |
| 🏠🏠🏠 3주택 이상 | +30%p | +10%p | +15%p |
정부가 다주택자에게 보내는 메시지를 한 문장으로 바꾸면 이렇습니다.
📌 “팔 생각이 있다면 너무 늦추지 말라.”
그러나 중과세율만 보고 집을 팔아서는 안 됩니다.
다주택자는 반드시
계속 가지고 있을 때의 보유세
와
2027·2028년에 팔았을 때의 양도세
를 같은 표에 놓고 비교해야 합니다.
일시적 2주택자는 정확한 ‘마지막 날짜’를 확인해야 합니다
정부안에서는 기존 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역인 일정한 경우 종전주택 처분기한을 3년에서 2년으로 단축하는 방향이 제시됐습니다.
하지만 모든 일시적 2주택자가 무조건 2년이 되는 것은 아닙니다.
취득시점, 계약시점, 조정대상지역 지정 여부, 경과규정에 따라 달라질 수 있습니다.
📌 반드시 확인할 질문
“나는 2년인가 3년인가?”가 아니라
“내 종전주택을 언제까지 팔아야 하는가?”
세법에서는 단 하루 차이도 상당히 비쌀 수 있습니다.
④ 세입자와 부동산시장에는 어떤 영향이 있을까?
이번 세제개편은 집주인만의 이야기가 아닙니다.
비거주 1주택자는 보유세에서는 기본공제가 줄고, 양도할 때는 실제 거주기간의 중요성이 높아집니다.
일부 집주인은 결국 이런 계산을 할 수 있습니다.
“계속 밖에서 살기보다 내 집으로 들어가는 것이 세금에 유리하지 않을까?”
문제는 그 집에 세입자가 살고 있을 수 있다는 것입니다.
이런 움직임이 특정 지역에서 동시에 많아지면 임대주택 공급이 줄고 새로운 전세 수요가 증가할 가능성이 있습니다.
전세물량이 부족한 지역에서는 전세가격 상승 압력으로 이어질 가능성도 있습니다.
반대로 직장이나 가족 문제 때문에 자기 집으로 들어갈 수 없는 집주인은 증가한 보유비용을 임대료에 반영하고 싶어질 수도 있습니다.
물론 실제 임대료는 공급과 수요, 전세·월세 물량 등 시장상황에 따라 결정됩니다.
세금만으로 집값을 잡을 수 있을까?
세금은 사람의 행동을 바꾸는 강력한 정책수단입니다.
하지만 집 자체를 새로 만들어내지는 못합니다.
장기적으로 주택가격과 임대료가 안정되려면 사람들이 원하는 지역에 필요한 주택이 충분히 공급되고 그 공급이 실제 입주로 이어져야 합니다.
따라서 이번 세제개편의 시장효과 역시 향후 주택공급정책·금리·대출규제·전세시장 상황을 함께 놓고 판단해야 합니다.
아직 확정된 법이 아닙니다
지금까지 살펴본 내용은 2026년 정부 세법개정안을 기준으로 정리한 것입니다.
정부가 발표했다고 바로 법이 되는 것은 아닙니다.
앞으로 국회 심의와 법 개정 과정을 거쳐야 합니다.
📊 표 09｜2026 부동산 세제개편 국회 심의 추적표
| 핵심 항목 | 현재 정부안 | 국회 심의 | 최종 확정 |
| 거주 1주택 종부세 기본공제 | 14억원 | ⏳ 확인 예정 | ⏳ |
| 비거주 1주택 기본공제 | 9억원 | ⏳ 확인 예정 | ⏳ |
| 공정시장가액비율 | 70%, 일부 80% | ⏳ | ⏳ |
| 60~64세 연령공제 | 30% | ⏳ | ⏳ |
| 65~69세 연령공제 | 40% | ⏳ | ⏳ |
| 70세 이상 연령공제 | 50% | ⏳ | ⏳ |
| 납부유예 총급여 기준 | 8천만원 이하 | ⏳ | ⏳ |
| 2028년 보유·거주 공제 | 연 2% + 연 6% | ⏳ | ⏳ |
| 2029년 이후 보유·거주 공제 | 연 0% + 연 8% | ⏳ | ⏳ |
| 장기거주소득공제 한도 | 2028년 20억 / 2029년 이후 10억 | ⏳ | ⏳ |
| 장기 실거주 1주택 기본공제 | 250만원 → 2,500만원 | ⏳ | ⏳ |
| 2027년 2주택 중과 | +5%p | ⏳ | ⏳ |
| 2027년 3주택 이상 중과 | +10%p | ⏳ | ⏳ |
| 일시적 2주택 처분기한 | 일부 3년 → 2년 | ⏳ | ⏳ |
자주 묻는 질문
Q1. 집 한 채만 가지고 있으면 이번 개편과 관계없나요?
그렇지 않습니다. 앞으로는 단순히 1주택인지보다 실제로 그 집에서 거주하는지가 중요해집니다.
Q2. 집값이 오르지 않아도 종부세가 올라갈 수 있나요?
가능합니다. 공시가격이 그대로여도 공정시장가액비율이나 적용세율이 올라가면 실제 종부세가 증가할 수 있습니다.
Q3. 10년 이상 집을 가지고 있으면 양도세 공제를 많이 받을 수 있나요?
앞으로는 단순 보유기간보다 실제 거주기간이 훨씬 중요해질 수 있습니다.
Q4. 최대 공제율이 여전히 80%라면 크게 달라지지 않는 것 아닌가요?
그렇지 않습니다. 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원이라는 공제금액 한도가 고가주택의 실제 세액을 크게 바꿀 수 있습니다.
Q5. 다주택자는 2027년에 무조건 파는 것이 유리한가요?
단정할 수 없습니다. 보유세와 실제 양도세를 함께 계산해야 합니다.
Q6. 70세 이상 고령 1주택자는요?
정부안에는 70세 이상 연령공제를 현행 40%에서 50%로 확대하는 내용이 포함돼 있습니다.
Q7. 세입자는 관계없나요?
직접 세금을 내지는 않지만 집주인의 실거주 전환이나 보유비용 증가가 임대시장에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.
마무리｜이번 개편을 한 문장으로 줄인다면
실제로 거주하는 한 채와 고령 실수요자는 더 보호하고, 비거주 고가주택과 다주택의 보유 부담은 높이며, 집을 팔 때는 단순 보유보다 실제 거주기간을 훨씬 중요하게 보겠다는 것입니다.
집을 가지고 있다면 앞으로 최소한 다음 숫자를 자신의 상황에 대입해볼 필요가 있습니다.
공시가격 · 주택 수 · 실제 거주기간 · 취득가격 · 예상 매도가격
그리고 집을 팔 생각이 있다면 하나를 더 봐야 합니다.
언제 팔 것인가.